일시적 2주택자, 1년내 기존 집 팔아야

갭투자도 원천 차단

시가 9억원 초과 집 사는경우
무주택 가구라도 1년내 전입

전세자금대출 이미 받았다면
9억 초과 집 매입땐 대출 회수

◆ 12·16 부동산 대책 ◆

정부가 16일 고강도 부동산 대책을 내놓은 가운데 한 시중은행 대출 창구에 고객이 들어가고 있다. [이충우 기자]주택담보대출의 '실수요' 요건을 강화해 일명 '갭투자'를 원천 차단하겠다는 내용은 이번 대책에서 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 방안으로 꼽힌다. 1주택자가 규제지역에서 신규 주택을 구입하기 위해 대출을 받으면 기존 주택 처분 기한은 2년에서 1년으로 줄어든다. '일단 사고 보자'는 수요를 막는다는 차원이다.

보증기관의 보증으로 전세대출을 받은 사람이 시가 9억원 초과 주택을 구입하면 전세대출금은 회수한다는 내용도 이번 대책에 포함됐다.

지금까지 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에서 1주택 가구가 신규 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받으면 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 했다. 정부는 앞으로 이 기한을 1년으로 축소하기로 했다. 1주택자가 신규 주택을 구입하면 1년 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다는 얘기다.

또 무주택 가구라고 하더라도 고가 주택을 구입하면 2년 내에 전입해야 했지만, 앞으로는 1년 내에 전입해야 주택담보대출을 받을 수 있도록 기한을 줄였다. 또 고가 주택에 대한 기준을 공시가격 9억원 초과 주택에서 시가 9억원으로 변경했다. 해당 규제는 오는 23일부터 시행된다. 김태현 금융위원회 사무처장은 "이는 전세와 연계해 '일단 사고 보자'는 수요를 억제하기 위한 대책"이라고 설명했다. 고가 주택 기준 변경은 투기지역·투기과열지구가 아닌 조정대상지역에도 적용된다.

서울보증보험(SGI) 등 민간 보증기관의 전세대출보증 규제도 강화된다. 정부는 지난 10·1 대책에서 시가 9억원 초과 주택을 가진 사람이 전세대출을 신청하면 공적보증 지원을 하지 않는다는 내용을 밝힌 바 있다. 이는 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증기관이 대상으로 민간 보증기관은 대상에서 빠졌다. 이에 금융당국은 SGI도 시가 9억원 초과 주택 구입·보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한하도록 협조를 요청한다는 계획이다.

정부는 전세자금대출을 받은 사람이 고가 신규 주택을 매입하는 데도 제한을 두기로 했다. 지금까지는 금융회사가 전세대출을 내어주거나 만기가 돌아왔을 때 대출차주의 주택 보유 수를 확인하고, 대출자가 2주택 이상 보유한 것으로 드러나면 전세대출보증 만기 연장을 제한해왔다. 하지만 앞으로는 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원이 넘는 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유한 사실이 확인되면 전세대출을 바로 회수한다는 것이다.

전세자금대출과 관련한 규제는 보증기관들이 내규를 개정하고 이를 시행한 이후 집행되는 전세대출 신규분부터 적용될 전망이다. 금융당국은 보증기관의 내규 개정 시점을 내년 1월께로 예상하고 있다. 다만 시가 9억원 이하 1주택 보유자에 대해서는 과거와 동일하게 보증기관의 보증이 제공될 것이라는 게 금융당국 측 설명이다. 전세대출을 받은 사람이 실거주 목적으로 주택을 구매하는 경우까지 제한을 두지 않겠다는 것이다.

금융위 관계자는 "그동안 규제 사례와 주택 구매 실수요 등을 고려해 이 같은 우려를 최소화해 나갈 계획"이라며 "세부적인 실수요 인정 기준은 주택금융공사·HUG의 내규 개정 과정에서 구체화할 방침"이라고 말했다.

[최승진 기자] 

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