◆ 늙어가는 도시 서울 ① ◆

각각 2005년과 2006년 개발사업이 처음 추진된 뉴욕 허드슨야드와 서울 용산철도정비창 현재 모습. 도심의 낙후한 철도창 용지라는 점을 비롯해 개발계획, 사업비 규모 등 우연의 일치라고 하기에는 묘하게도 많이 닮았지만 13년이 지난 지금 운명은 완전히 엇갈렸다. 허드슨야드가 뉴욕의 새 랜드마크로 탈바꿈한 반면 용산정비창 용지는 잡초만 무성한 황량한 모습이다. [김호영 기자 / 로이터 = 연합뉴스]미국 뉴욕 맨해튼 서쪽 30~34가, 10~12애비뉴 사이. 축구장 약 13개 크기 용지에 조성 중인 허드슨야드 프로젝트가 지난달 1단계 시설을 공개했다. 2500개 계단으로 이뤄진 거대한 나선형 구조물인 '베슬(Vessel)'을 비롯해 초대형 공연장과 쇼핑몰, 395m 높이 초고층 빌딩인 '허드슨야드30' 등이 들어서 거대한 위용을 뽐냈다.

뉴욕 맨해튼 철도 차량기지 용지 약 11만3000㎡를 활용해 주거·업무·상업 복합단지를 조성하는 허드슨야드 프로젝트는 총 사업비가 250억달러(약 28조4000억원)에 달한다. 미국에서도 역대 최대 부동산 개발사업으로 꼽힌다. 뉴욕 새 랜드마크로 떠오른 이곳은 2005년 10월부터 개발이 본격 추진됐다.

비슷한 시기에 태평양 건너 지구 반대편, 비행기로 14시간 거리에 위치한 대한민국 서울에서도 허드슨야드와 쌍둥이처럼 닮은 '용산국제업무지구' 개발사업이 태동했다.

2006년 8월 국토교통부가 철도경영 개선 대책 일환으로 '용산역세권 개발계획'을 발표한 것. 한강로3가 일대 용산철도정비창 용지(44만2000㎡) 등 총 56만6000㎡에 서울을 대표하는 국제업무와 상업 중심지로 만들겠다는 야심 찬 구상이었다. 예상 총 사업비는 31조원으로 '단군 이래 최대'라는 수식어가 따라붙었다.

철도 용지, 개발계획, 사업비 규모 등 우연의 일치라고 하기에는 묘하게도 많이 닮았던 허드슨야드와 용산이었다. 하지만 13년이 지난 지금 두 곳 운명은 완전히 엇갈렸다. 허드슨야드가 뉴욕의 새 랜드마크로 탈바꿈한 반면 용산철도정비창 용지는 마른 나무와 잡초만 무성한 황량한 모습이다.

허드슨야드와 용산지구 운명을 가른 1차 요인은 2008년 글로벌 금융위기였다. 허드슨야드도 금융위기 발발로 2008년 사업자가 당초 티시먼에서 릴레이티드로 변경되는 등 혼란을 겪었다. 하지만 용지를 소유한 공기업 메트로폴리탄교통공사(MTA)가 사업자에 용지를 장기 임대 방식으로 빌려주고 사업이 수익성을 확보할 때까지 임대료를 유예해 주면서 위기를 극복했다. 그리고 2012년 12월 드디어 첫 삽을 떴다.

반면 용산철도정비창 용지는 삼성물산을 주간사로 한 민간 사업자가 2007년 코레일 측에서 당시 토지평가액인 5조원보다 2조~3조원이나 높게 사들이면서 비극이 시작됐다. 1년 뒤 예상치 못한 대형 금융위기가 발생하자 2010년 롯데관광개발로 사업자가 바뀐 후 자금 조달에 어려움을 겪다가 대주주 격인 코레일의 잦은 경영자 교체와 감사원·경찰 출신 비전문가 낙하산 경영자들의 무지가 겹치면서 결국 사업은 2013년 무산됐다.

좌초됐던 용산철도정비창 용지 개발은 재작년부터 다시 본격 추진됐다. 하지만 이번에는 정부의 '집값 잡기' 정책이 앞을 가로막았다. 서울시는 당초 지난해 8월께 용산 개발을 위한 '마스터플랜(통합개발계획)'을 발표할 예정이었다. 하지만 정부 눈치를 살피던 박원순 서울시장이 작년 8월 26일 무기한 보류를 선언했다. 이후 7개월이란 시간이 흘렀지만 마스터플랜 공개는 오리무중이다.

서울이 집값 잡기에 가로막혀 개발 보류를 선택한 것과 달리 뉴욕은 시가 나서 끊임없는 도시 개발을 이어가면서 수년째 세계 도시경쟁력 1위 자리를 놓치지 않고 있다.

빌 더블라지오 뉴욕시장은 지난달 허드슨야드 1단계 공개행사에서 "허드슨야드 프로젝트는 왜 뉴욕이 세계에서 가장 경쟁력 있는 도시인지를 여실히 보여주는 사례가 될 것"이라고 강조했다.

'뉴욕의 허파'로 불리는 센트럴파크 옆에도 초고층·최고급 주거복합용 빌딩들이 잇달아 올라가면서 도심에 살고자 하는 주거 수요를 충족시키고 있다. 지난해 완공된 '220 센트럴파크 사우스' 펜트하우스는 올해 1월 2억3800만달러(약 2700억원)에 팔리면서 미국 주택 거래 사상 최고가 기록을 갈아치웠다.

이창민 한양대 부동산융합대학원 교수는 "뉴욕 허드슨야드 개발은 정부의 체계적 지원과 조정자 역할, 공공과 민간 간 파트너십을 통해 활기 있는 도시 공간을 창출한 도시 재생 성공 사례"라면서 "서울도 이러한 모델을 참고해 적극적으로 도시 경쟁력을 높일 필요가 있다"고 지적했다. 허드슨야드와 용산 개발을 주제로 논문을 썼던 이우형 남서울대 교수는 "용산 개발이 성공하려면 땅을 가진 코레일이 용지를 민간 사업자에 장기 임대해 사업자의 초기 부담을 줄이면서 공공성을 확보하고, 개발이익에 대해서는 직접 관여하지 않는 게 바람직하다"고 조언했다.

허드슨야드 개발이 거대한 위용을 드러내면서 집값 자극 우려 때문에 용산 개발을 미뤘던 서울시도 착잡한 심정으로 마스터플랜 카드를 꺼낼 시점을 고심하고 있다. 서울시 관계자는 "조만간 국토부와 정책협의회를 열어 용산·여의도 마스터플랜에 대해 논의해볼 계획"이라고 말했다.

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