7월부터 6억 넘는 집 담보대출때 DSR 40% 적용…서울아파트 84%

오는 7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 시가 6억원을 넘는 주택을 담보로 새로 대출을 받는 대출자에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다.

서울 아파트의 83.5%가 해당돼 새로 아파트담보대출을 받는 이들 대부분이 적용받는 셈이다. 경기도 아파트는 33.4%가 해당된다.

더 나아가 내년 7월부턴 모든 금융권 대출을 합쳐 2억원을 넘는 대출자에게도 DSR 40% 규제가 적용되고 그로부터 1년 뒤인 2023년 7월부터는 총대출액이 1억원을 넘는 대출자로까지 확대된다.

DSR은 대출 심사 때 개인의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영한다.

과도한 대출 방지를 위해 개인별 DSR 40% 적용 대상을 단계적으로 확대해 가계부채를 안정적으로 관리하겠다는 정부의 방침에 따른 조치다.

청년층의 내 집 마련을 돕기 위해선 40년 초장기 모기지가 도입된다.

대출 관리 (PG)
[장현경 제작] 일러스트

금융위원회는 29일 이런 내용을 담은 가계부채 관리방안을 발표했다.

개인 단위 DSR 적용 대상의 단계적 확대가 대책의 핵심이다.

현재 은행별로 평균치(DSR 40%)만 맞추면 되기 때문에 대출자별로는 DSR가 40% 넘게 대출을 받는 경우도 있는데 이를 막겠다는 얘기다.

현재 개인별 DSR 40%가 적용되는 경우는 크게 두 가지다.

투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우와 연 소득 8천만원을 넘는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우다.

금융당국은 먼저 올해 7월부터 개인별 DSR 40% 적용 대상을 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택으로 넓힌다. 신용대출의 경우 '연 소득 8천만원'을 조건을 삭제해 1억원 초과 대출로 한정한다.

올해 2월 기준으로 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 적용 대상이 된다고 금융위는 설명했다.

2022년 7월부터는 총대출액(모든 금융기관 대출액 합계) 2억원 초과의 대출자(전체 대출자 중 12.3%·약 243만명)에 DSR 40%가 적용된다. 규제지역의 시가 6억원 초과 주택과 신용대출 1억원 초과에 적용되는 DSR 40% 규제도 그대로 유지된다.

그로부터 1년 후인 2023년 7월에는 총대출액 1억원 초과로 적용 대상이 더 넓어진다. 다만 이때부터는 규제지역 시가 6억원 초과 주택과 신용대출 1억원 초과의 DSR 40% 규제는 사라진다.

금융위 관계자는 "1억원 이상 가계대출을 받은 사람 수는 전체의 28.8%(약 568만명)인데 금액 기준으로 전체의 76.5%에 해당한다"고 말했다.

전세자금 대출, 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환 재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우(서민금융상품, 정부·지자체 협약대출), 소액 대출(300만원 미만) 등에는 대출 신청 때 개인별 DSR 적용이 제외된다.

학생, 전업주부, 일용 근로자 등 소득 파악이 어려운 대출자에게는 대출 심사 때 소득세 납부자료 등 증빙소득 외에도 국민연금·건강보험료 납부자료, 카드 사용액, 저축액 등을 통한 인정소득을 폭넓게 활용해 주기로 했다.

금융당국은 또 DSR 산정 시 가급적 실제 만기가 반영되도록 체계를 정비한다.

현재 일부 주택담보대출(원리금 분할 상환)는 실제 만기를 적용하고 있으나 신용대출은 일률적으로 만기 10년을 적용하고 있다.

신용대출 DSR 산정 만기는 10년→7년(올해 7월)→5년(내년 7월)으로 단계적으로 줄어든다.

다른 조건이 변하지 않는 것을 전제로 만기가 10년에서 5년으로 단축되면 이론적으로 대출한도가 지금보다 절반으로 줄어드는 셈이다.

다만 현재 신용대출을 받은 사람 중 80~90%는 만기 1년으로 받고 있다고 금융위는 설명했다.

대출 규제 강화는 최근 증가 폭이 커진 가계부채 증가율을 관리하기 위한 조치다.

2019년 4.1%이던 가계부채 증가율은 지난해 7.9%로 뛰었다. 정부는 올해 가계부채 증가율을 5~6%대, 내년에는 4%대로 낮출 계획이다.

내년 가계부채 증가율을 코로나19 사태 이전인 4%대 수준으로 끌어내린다는 것이 금융당국의 계획이다. 

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