9억이상 주택 강제경매 2018년 46건→작년 107건

과도하게 대출 낀 `갭투자`와
잇단 대출규제까지 겹치면서
전세금 못 내주는 사례 속출

12·16대책으로 대출 더 죄며
부동산 강제경매 계속 늘 듯

 

서울 송파구 아파트에 전세를 살던 A씨는 다음달 이사를 나가기 위해 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구했다. 하지만 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황이 됐다. 알아보니 현재 살고 있는 아파트는 매매값과 전셋값 격차의 절반 이상이 근저당 설정된 것을 확인했다.

집주인이 이 아파트를 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 방식)로 구매하면서 제2금융권에서 대출을 받은 것이다. A씨는 일단 임차권 등기를 신청하고 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈으나, 최악의 경우 소송을 통해 경매까지 진행할 것을 각오하고 있다.

갭투자자가 무리한 대출과 전세를 끼고 샀다가 집값 하락기에 버티지 못하고 경매시장에 내놓은 물건이 작년에 2배 이상 증가한 것으로 나타났다. 게다가 지난달 말부터 갭투자자에 대한 전세자금대출 규제가 한층 강화되면서 자금력이 달리는 갭투자자 집주인이 속출할 것으로 전망된다. 결국 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 최후 수단인 강제경매가 더욱 늘어날 수 있다는 경고등이 켜졌다.

16일 법원경매 전문 기업 지지옥션에 따르면 감정가 9억원 이상 고가 주택의 강제경매(채권자가 세입자인 경우) 진행 건수가 2017년 46건, 2018년 46건에 비해 작년 107건으로 2배 이상 늘었다. 채권자가 세입자인 강제경매의 진행 건수가 늘어났다는 것은 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 전세금반환청구 소송을 제기한 후에 주택 강제경매를 신청한 건수가 증가했다는 얘기다. 전세보증금 분쟁이 급증한 까닭은 전세를 끼고 집을 사는 갭투자에 나섰다가 현금흐름이 막히거나 파산한 사례가 늘어났기 때문이다. 억대 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 오도 가도 못하는 신세가 된 것이다. 서울 한복판에서도 빌라 수백 채를 소유한 집주인이 잠적하는 등 전국에서 피해가 발생했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "강제경매가 증가한 것은 국내 경기 상황이 좋지 않거나 대출규제 등으로 인해 주택을 담보로 자금을 차용하지 못하기 때문"이라며 "특히 시가 9억원 이상 고가 주택 갭투자의 경우 은행권 대출이 힘들어져 보증금을 반환할 여력이 없어진 것으로 풀이된다"고 말했다.

특히 전세대출을 이용한 갭투자를 원천 봉쇄하기 위한 내용이 지난해 12·16 부동산 대책에 대거 포함됐다. 지난달 20일부터 보증부 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다. 이미 전세대출을 이용 중인 차주는 즉시 회수 대상은 아니지만 만기 시에는 대출 연장이 제한된다.

전세대출 규제 강화로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 더 늘어날 수 있다. 집주인이 갭투자자이거나 다주택자인 경우 자금 유동성이 줄어들기 때문이다. 다주택자는 집을 팔아서라도 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데, 집값이 하락한다면 집 역시 제때 팔리기 어렵다. 물론 집값이 오르거나 전셋값이 올라 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 반환해줄 수도 있다. 하지만 집주인의 권리 관계가 복잡하다면 이 역시 어려울 수 있다.

이를 예방하기 위해서는 전세보증금 반환제도에 가입하는 것이 좋다. 전세보증금 반환제도를 활용하면 만일의 사태가 발생하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 서울시 전월세 보증금지원센터 관계자는 "등기부등본을 통해 부동산 실소유자 여부를 직접 확인하고 임대차계약서에 확정일자를 꼭 날인받아야 한다"면서 "집주인의 자금 여력 등 여러 변수로부터 보증금을 보호하기 위해 전세보증금 반환제도를 활용할 것을 제안한다"고 말했다.

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