집 살 때 아닙니다. 내년에 떨어져요” 하박 김 교수의 예상

더불어민주당 대선후보로 선출된 이재명 경기지사의 첫 일성도, 윤석열 전 검찰총장의 1호 공약도 ‘부동산’이었다. 150일도 채 남지 않은 차기 대통령선거에서 부동산 문제가 민심의 향방을 가를 최대 이슈가 될 것이라는 분석이 나온다. 김경민(49) 서울대 환경대학원 교수와 함께 여야 유력 주자인 이재명 후보, 윤석열 전 검찰총장, 홍준표 의원의 부동산 공약을 살펴보고 대장동 개발 특혜 의혹과 대선 이후의 부동산 시장 전망에 대해 들었다.

김 교수는 미국 하버드대 도시계획·부동산학 박사 출신으로 보스턴 부동산 리서치 회사에서 근무하며 세계 주요 도시의 오피스 마켓을 분석해 실물 부동산에도 밝다. 부동산에 관심 있는 이들에게는 ‘하박’(하버드 박사)으로 통한다. 김 교수는 서울의 평균 땅값과 용적률, 건축비, 공용면적 등을 고려해 몇 평의 땅에 전용면적 25평과 33평짜리 아파트 몇 세대가 가능한지 시뮬레이션해 보이며 후보별 공급 공약의 실효성을 검증했다.

-여야를 막론하고 부동산 공약의 방점은 공급 확대에 있다. 문재인정부 부동산 정책에 대한 반작용일 텐데, 현 정부의 부동산 정책을 어떻게 평가하나.

“대실패다. 지나치게 자만했거나 아니면 몰랐거나. 임대차 3법이 결정적인 패착이었다. 취지에는 찬성하지만 시점이 잘못됐다. 전셋값을 끌어올리는 법이기 때문에 매매가가 안정됐을 때 시행했어야 한다. 그런데 데이터를 보면 서울은 2015~18년 공급이 약간 줄었지만 19~20년에는 공급이 없지 않았다. 19~20년의 폭등은 정책 실패와 과도한 유동성이 문제였다.”

-공급이 부족하지 않다는 말씀인데, 이재명 후보와 윤석열 전 검찰총장의 공약에 ‘임기 내 250만호 공급’이라며 250만호라는 숫자가 공통으로 등장한다.

“문제 있는 공약이다. 지금 상황에선 무조건 공급하겠다는 액션을 취하는 게 맞지만 실현 가능한 숫자를 말해야 한다.”

-너무 많다는 건가.

“지나치게 많다. 노태우정부 때 1기 신도시 조성으로 공급한 물량이 200만호였다. 지금 어떻게 250만호를 하겠나. 공급이 필요한 건 수도권이다. 지방 광역시에는 미분양이 나오는데 그 정도 물량 폭탄이 전국에 쏟아지면 주택시장이 장기간 정체‧하락했던 1990년대 상황이 재현될 것이다.”


-이재명 후보의 핵심 공약인 ‘기본주택’ 100만호 공급은 어떻게 평가하나. 무주택자는 누구나 월 60만원 정도를 내면 역세권의 30평대 아파트에 30년 이상 살 수 있다는 건 솔깃하다.

“주변 시세보다 저렴하면 좋지만 30평형대 월부담 가격이 지나치게 낮아 현실성이 의심된다. 토지임대부와 지분적립형으로 해도 계산이 잘 안 나온다. 철도차량기지를 활용하겠다고 했는데 이 정도 공약이라면 구체적으로 어느 지역에 어떻게 공급할 것인지 숫자로 명확하게 유권자를 설득해야 한다.”

-윤석열 전 검찰총장의 대표 공약은 ‘청년원가주택’이다. 무주택 청년 가구가 분양가의 20%만 내고 들어가 살다가 5년 이상 거주한 뒤 국가에 매각하면 국가가 차익의 70%를 보장해주는 시스템이다. 유승민 전 의원이 ‘엄청난 국가 재정이 필요한 비현실적 공약’이라고 비판한 바 있다.

“저라면 기금을 조성하겠다. 리츠를 만들어서 리츠가 원가주택을 소유하게 하는 방안이 있을텐데 공약에는 그런 상세한 내용이 없다. 오히려 걱정스러운 건 가격 하락 시점에 어떻게 리스크를 나눌 것인가 하는 점이다. 10억짜리 주택을 청년은 2억만 내고 나머지는 정부가 낸다는 건데, 10억짜리가 7억이 되면 3억 손실을 누가 책임지는 건가. 제가 유 후보라면 그걸 공격했을 것이다.”

-청년과 신혼부부를 대상으로 하는 윤 전 총장의 ‘역세권 첫집주택’ 역시 이 후보의 기본주택처럼 역세권 부지 확보가 가능하겠느냐는 의문이 있다.

“역세권 주택은 박원순 전 시장이 도입했던 역세권 청년주택이라는 선례가 있다. 용적률을 최대 1000%까지 줬고, 건설사들이 달려들었다. 불가능하다고 보지 않는다. 다만 가격을 어느 정도로 적정하게 매길 것인가가 더 중요한데 20만호라는 물량만 강조하는 건 이상하다. 강북구에서 가장 큰 길음‧미아 뉴타운이 1만6000호인 걸 감안하면 역세권 첫집주택을 어디에 지을 것인지 이야기해야 한다.”


-홍준표 의원은 서울 강북지역 대규모 재개발을 통해 시세의 4분의 1 수준인 ‘쿼터 아파트’를 도입하겠다고 공약했다. 반값 아파트도 아니고, 로또 아파트 아닌가. 현실성이 있을까.

“이명박정부 시절 보금자리주택이 주변보다 30% 저렴했다. 땅값이 안 드는 곳에 지분적립형으로 용적률 1000%로 하면 겨우 맞출 수도 있을 것 같다. 완전히 허황한 건 아니다. 기본주택이든 원가주택이든 쿼터 아파트든 불만스러운 건 반값 아파트가 지난 92년 대선 때 정주영 현대그룹 명예회장의 공약이었다. 그 후 30년이 지났는데 대선 후보들의 고민의 결과가 겨우 이 정도냐는 것이다.”
 

-야당 주자들은 재건축‧재개발 규제 완화를 공약했다.

“재건축‧재개발을 위해 용적률을 완화하면 토지가격을 자극한다. 강북의 빌라, 다세대가 폭등해 서민들에게 충격이 될 가능성이 크다. 홍 의원이 말한 고밀도 개발도 마찬가지다. 한 군데 용적률을 높여주면 다른 곳은 가만있겠나. 뉴타운의 재림이 될 수 있다. 재개발을 반대하는 게 아니라 서민들을 보호할 장치가 있는지 묻고 싶다. 미국은 대규모 재개발을 할 때 기존 주민들의 재정착률을 따진다. 50%만 돼도 너무 낮다고 하는데 한국의 뉴타운은 높은 데가 20%다.”

-부동산세 관련 공약은 어떤가. 이 후보는 국토보유세 신설을 내걸었다. 주택 공급 물량을 확대하되 세금을 늘리거나 더 강하게 규제해 집값을 잡겠다는 구상으로 보인다.

“세금으로는 못 잡는다. 미국 캘리포니아의 실효세율이 1%다. 보유세가 높아도 집값이 뛸 때 팍팍 오른다. 보유세가 평상시에는 부담이 되지만 유동성이 과도하거나 경제가 성장할 때는 전혀 작동하지 않는다.”

-이 후보는 집과 토지를 가진 모든 사람에게 국토보유세를 매기고 현재 0.17% 수준인 실효세율을 점진적으로 1%까지 올리겠다고 한다.

“2~3년 전이었다면 찬성했을 것이다. 지금은 종부세 압박을 받는 사람들이 많아졌다. 1%까지 올리겠다면 종부세는 없애는 게 낫다고 본다. 종부세 과세 기준도 애매하지 않나. 납세자들이 이해할 수 있게 일률적으로 예측 가능한 과세 체계가 필요하다.”

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