서울 4억원 이하 풍선효과 언제까지

정부가 9억원 이상 아파트의 주택담보대출을 규제하며 상대적으로 중저가 아파트의 가격이 오르는 '풍선효과'가 계속되고 있어 이로 인해 아파트 값이 오를 것이라는 전망이 잇따르고 있다.

8일 한국감정원의 '전국 주간 아파트 가격동향'에 따르면 서울 아파트값 변동률은 지난주 0%를 기록, 9주 만에 보합 전환했다.

서울 아파트값은 고강도 세금·대출 규제인 12·16 부동산대책과 더불어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기침체 우려로 3월 다섯째 주 하락한 이후 8주간 하락세를 이어오다 지난주 들어 하락세를 멈췄다.

감정원 측은 "15억원이 넘는 초고가 아파트의 급매물이 소진되면서 하락세가 진정됐고, 9억원 이하 중저가 아파트가 상승하면서 보합 전환했다"며 9억원 이하 아파트를 집값 반등의 주요인으로 분석했다.

또 정부가 12·16 부동산대책을 통해 15억 초과·9억원 초과의 고가 주택을 집값 상승의 주범으로 잡아 강도 높은 규제를 가하자, 9억원 이하 아파트로 수요가 이동하는 '풍선효과' 부작용이 나타나면서, 이들 집값이 키 맞추기 식으로 오르기 시작했다.

특히 중저가 아파트의 가격대별 상승률을 살펴보면 점차 아래 가격대로 상승세가 확산하는 모습이 나타나, 집값이 전방위로 오르는 모습이다.

서울 아파트값을 가격순으로 5등분해 비교한 KB부동산의 '5분위 평균 아파트값' 조사에서 규제 대상인 15억원 초과 아파트가 포함된 5분위(상위 20%) 아파트값은 1월부터 상승 폭이 축소돼 4월(-0.3%) 이후 마이너스로 전환했다.

반면 9억원 이하, 6억원 이후 아파트가 포함된 3분위(상위 40~60%), 4분위(상위 60~80%) 아파트값은 2월 각각 3.9%와 2.2% 올라 가장 높은 상승 폭을 기록했다. 이어 3월에는 상승세가 아래로 전이돼 2분위 아파트값과 4억원 이하 아파트가 포함된 1분위(상위 80~100%) 아파트값이 각각 2.7%씩 오르며 가장 큰 상승 폭을 기록했다.

이어 4월 2분위, 3분위 아파트가 다시 0.9%, 0.7% 올라 상승세를 주도했고, 지난달엔 1분위 아파트가 1.0%로 가장 많이 올라 집값 상승세를 이끌었다.

12월부터 5월까지 누적 상승률을 보면 15억원 초과 5분위 아파트는 2.4% 오른 반면, 9억원 이하인 1~3분위 아파트 상승 폭은 3배 이상인 7~8%대를 기록해 비슷하게 높은 상승률을 보였다.

KB부동산 관계자는 "규제를 피한 9억원 이하 아파트가 오르며 하위 가격대의 집주인들도 차례로 집값을 올리기 시작했다"고 분석했다.

하지만 부동산 전문가들은 중저가 아파트의 경우 최근 단기 급등에 따른 피로감이 큰 데다 코로나19발 경기침체가 장기화돼 집값 상승세가 지속되긴 어려울 것으로 전망했다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "고가아파트의 상승세가 둔화된 상황에 중저가아파트가 나홀로 상승하긴 힘들다"며 "경기침체가 심화할 경우 가장 타격을 입는 것은 중저가아파트 소비계층이므로 매수를 신중히 해야 한다"고 조언했다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "고가 아파트의 상승세가 둔화된 상황에서 중저가 아파트가 나 홀로 상승세를 이어가는 것은 한계가 있다"며 "경기침체가 심화할 경우 가장 타격을 입는 것은 중저가 아파트 소비 계층이기 때문에 매수를 결정할 때 신중을 기해야 한다"고 말했다.

 

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