서울의 아파트 단지 모습. (뉴스1 DB)

정부의 '민간택지 분양가상한제' 도입 발표를 앞두고, 주택시장 전망이 제각각 엇갈리고 있어 결과에 관심이 쏠린다.

8일 국토교통부에 따르면 다음 주 초 민간택지의 분양가 상한제 도입을 골자로 한 부동산 종합대책을 발표한다.

분양가상한제란 토지 감정평가액과 정부가 정한 기본 건축비를 토대로 분양가를 정하는 제도다. 주변 시세가 비싸다고 해서 분양가를 올릴 수 없다. 일반 분양가가 지금보다 20~30% 정도 낮아질 것으로 예상된다.

현재 분양가 상한제 주요 타깃으로 꼽히는 서울 강남권 중개업계와 주요 부동산 온라인 커뮤니티에는 분양가상한제 도입의 영향을 놓고 의견이 분분하다.

한쪽에선 대외 경제가 악화된 상황에서 분양가상한제까지 시행되면 재건축을 중심으로 집값이 떨어질 것이라는 전망이다. 다른 한쪽에선 오히려 규제 여파로 주택 공급이 줄어들면서 집값이 오를 것이라는 주장이 팽팽히 맞선다.

정부가 공공택지에만 적용하던 분양가상한제를 재건축 등 민간택지로까지 확대하기로 한 것은 연일 치솟는 분양가와 집값 과열의 주범 격인 재건축을 동시에 잡겠다는 노림수가 있다.

정부는 새 아파트의 분양가가 싸진다는 기대감이 시장에 형성되면, 수요자들이 조바심을 버리고 분양 시점까지 기다리게 되면서 집값이 자연스레 안정될 것으로 기대한다.

재건축으로 더는 돈을 벌 수 없다는 시그널을 시장에 전달함으로써 투기수요를 막는 효과도 있을 것으로 본다. 재건축 사업은 조합원 물량을 제외한 일반 분양분을 팔아 벌어들인 돈으로 사업비를 충당하게 되는데, 분양가상한제로 분양 수입이 줄어들면 사업성이 떨어지게 되기 때문이다.

김현미 국토교통부 장관.© News1 

국책연구기관인 국토연구원은 서울 지역 민간택지에 분양가상한제를 시행하면 집값이 연간 1.1%포인트(p) 추가 하락할 것으로 전망했다. 연구원은 "상한제 시행으로 일부 재건축·재개발 단지에 대한 쏠림 현상이 완화돼 주택시장 안정에 영향을 줄 것"이라고 했다.

하지만 시장 일각에서는 정부의 의도와 달리 분양가상한제 확대를 공급 축소 시그널로 받아들이면서 집값이 더 오를 것이란 우려가 나온다. 상당수 재건축·재개발 조합이 수익성 확보를 위해 사업 자체를 무기한 연기하면서 주택 공급 자체가 줄어 집값이 더 오를 것이란 얘기다.

또 세입자들이 시세보다 저렴한 '로또 분양'을 받기 위해 전세에 머물면서 전셋값마저 오를 것이라는 우려도 나온다.

전문가들 사이에서도 전망이 갈린다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "저렴한 새 아파트를 분양받기 위한 대기수요가 늘어 단기적으로 기존 아파트 매입수요가 줄고 재건축과 재개발 단지의 수익성은 악화될 것"이라며 분양가상한제 확대 시행으로 인해 시장 안정 효과가 있을 것으로 예상했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부의 인위적인 가격통제는 단기적으로 공급시장을 교란하고, 장기적으로 기업 이익을 줄이면서 주택공급이 줄어드는 문제가 생길 수 있다"며 공급 우려를 지적했다.

전망이 갈리면서 집값도 혼조세다. 한국감정원 조사에서 주요 재건축 단지가 포진한 서초구(0.06%→0.04%), 강남구(0.05%→0.04%), 송파구(0.04%→0.03%) 등은 매수 관망세가 형성되며 지난주 상승 폭이 일제히 축소됐다. 반면 영등포(0.02%→0.03%), 양천구(0.01%→0.02%) 등은 공급 감소 우려로 인해 신축 아파트 수요가 늘어 상승 폭이 확대됐다.

감정원 관계자는 "현재 민간택지 분양가상한제 도입이라는 큰 틀만 알려진 상태라 여러 전망이 나오고 있다"며 "다음 주 대상 지역이나, 경과규정, 규제범위 등 구체적인 내용이 밝혀지면 집값 향방이 가늠될 것으로 보인다"고 말했다.

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