달라진 아파트 청약시장…"통장 아끼고 무순위 노린다"

올해 들어 청약 시장 분위기가 확 바뀌고 있다.

정부의 강력한 청약 및 대출 규제로 서울 등 인기지역의 '청약불패' 신화가 깨진 데 이어 분양가가 싼 곳에는 청약통장이 몰리고, 나머지는 미달이 나는 양극화 현상이 더욱 극심해지고 있다.

그런 가운데 미분양 물량을 대상으로 하는 무순위 청약에는 1순위 청약자격이 없는 유주택자나 다주택 투자수요가 몰리는 현상도 빚어지고 있다.

청약 통장 (PG)

◇ 서울도 미계약 공포, 돈 되는 곳은 청약 집중

21일 부동산 업계에 따르면 올해 들어 시세차익이 가능한 현장에만 청약통장이 집중되는 쏠림 현상이 두드러지고 있다.

수도권 인기 공공택지인 위례신도시에는 여전히 청약통장이 몰린다. 분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 30∼40% 이상 싼 가격에 분양받을 수 있다는 이점 때문에 최대 8년의 전매제한 기간에도 불구하고 내 집 마련 수요자들이 대거 몰려든 것이다.

지난 1월 분양한 위례신도시 하남권역의 '위례포레자이'는 487가구 모집에 6만3천472명이 몰려 평균 경쟁률이 130대 1을 넘어섰고, 이달 초 분양한 '북위례 힐스테이트'에는 939가구 모집에 7만2천570명이 청약했다.

무주택 기준이 까다로워지고 1주택자는 규제지역 아파트 청약시 살던 집을 팔기로 약정을 맺어야 하는 등 이중, 삼중의 규제에도 '돈 되는 곳'에는 아낌없이 청약통장을 쓴 것이다.

같은 수도권 공공택지이고 분양가 상한제 대상이지만 최근 인천 검단신도시에서 분양한 대방노블랜드 등은 1순위에서 대거 미달이 발생한 것과 대조적이다.

지난해 분양만 했다 하면 100% 계약이 끝났던 서울도 올해 들어 분위기가 확연히 달라졌다.

최근 정부 규제로 집값이 약세로 돌아서면서, 분양가가 주변 시세와 비슷해 차익이 적거나 없는 단지들은 미분양을 걱정하고 있다.

지난 3월 효성이 분양한 서대문구 홍제역 해링턴 플레이스는 분양가가 3.3㎡당 2천469만원으로 고분양가 논란이 일면서 일반분양 물량(263가구)의 41.5%인 174가구가 미계약됐다. 1순위 경쟁률도 평균 11대 1로 과거에 비해 많이 낮아졌다.

분양업계 관계자는 "청약 부적격자가 늘고, 대출 규제가 강화된 영향도 있었겠지만 최근 서울 아파트값이 떨어지고 있어 시세차익을 기대하기 어렵다는 게 미계약의 가장 큰 원인"이라며 "웬만한 곳은 청약통장을 아끼고 돈 되는 곳에만 청약통장을 쓰는 양극화 현상이 두드러지는 분위기"라고 말했다.

북위례 힐스테이트 모델하우스 모습 [현대엔지니어링 제공]

◇ "미분양만 노린다"…치솟는 '무순위' 인기

청약통장을 사용하는 일반 청약과 달리 '무순위'의 인기는 하늘을 찌른다.

일단 1순위 청약 자격이 무주택자 중심으로 대폭 까다로워진 데다 서울에도 미계약이 나오기 시작하면서 웬만한 인기 단지가 아닌 이상 청약통장을 쓰지 않아도 분양받을 수 있다는 생각에서다.

또 무순위는 정식 미분양 물량을 사는 것이어서 청약통장이 필요없고 무주택 여부, 청약 재당첨 제한 등 규제와 무관하며, 당첨 후 계약을 포기해도 불이익이 없어 가점이 낮은 무주택자부터 다주택자까지 신청자들이 대거 몰리고 있다.

최근 분양한 동대문구 '청량리 한양수자인'의 경우 1순위 청약자수는 4천857명으로 평균 경쟁률이 4.64대 1이었다. 반면 1순위 청약 직전에 진행한 무순위에는 1만4천여명이 신청해 1순위 청약자의 약 3배에 달하는 청약이 몰렸다.

지난 16일 진행한 홍제역 해링턴 플레이스 무순위 청약에서도 미계약분 174가구 분양에 5천835명이 몰려 경쟁률이 평균 33.5대 1에 달했다.

앞서 서울 동대문구 e편한세상 청계센트럴포레 역시 미계약분 지난 2월 90가구 무순위 추첨 분양에 3천여명이 신청하기도 했다.

이 때문에 최근 부동산 시장에는 미계약분만 '줍고 줍는다', 또는 '주워 담는다'는 의미로 '줍줍족(族)'이라는 신조어까지 등장했다.

한 분양대행사 관계자는 "최근 청약제도 개편으로 가수요가 사라지면서 '미분양 사냥'이 다시 주목받는 것 같다"고 말했다.

'청량리역 한양수자인 192' 견본주택 모습 [연합뉴스 자료사진]

◇ '묻지마 대출' 불가…"돈 있어야 분양받는다"

중도금 대출 가능 여부도 분양 성패를 가라는 요인으로 부상했다.

9억원 초과 주택은 원칙적으로 중도금 대출이 금지되면서 현금 동원이 가능해야 청약도 할 수 있게 된 셈이다.

지난 1월 말 분양한 광진구 'e편한세상 광진 그랜드파크'는 입지는 선호 지역임에도 불구하고 일부 중대형의 경우 2순위에서도 미달이 발생했다.

분양가가 주변 시세와 비슷한 데다 전체 주택형의 분양가가 9억원을 넘어서 중도금 대출을 받을 수 없었던 것이 영향을 미쳤다.

지난 19일 입주자모집공고를 내고 분양에 들어가는 위례신도시 '위례 계룡리슈빌' 전용면적 111㎡는 4층 이하는 9억원 이하, 5층 이상은 9억원을 초과해 같은 주택형 내에서도 어느 층에 당첨되느냐에 따라 대출 가능 여부가 엇갈리게 됐다.

문제는 중도금 대출이 가능한 9억원 이하라도 대출을 못 받을 수 있다는 점이다. 본인이 이미 다른 대출이 있거나 상환 능력이 안되면 총부채원리금상환비율(DSR) 기준 등에 걸려 중도금 대출을 받지 못한다.

최근 서울에서 미계약이 늘어난 것도 청약 부적격자 외에 강력한 대출 규제가 한몫하고 있다는 게 건설업계의 설명이다.

건설사들이 미분양을 우려해 9억원 초과에 대해서 건설사 신용으로 중도금 대출을 알선해주고 있지만, 이 역시도 개인의 상환 능력이 충족되지 않으면 받을 수 없다.

이 때문에 일각에서는 서울에서 무주택자의 청약기회는 좁아지고 있는 반면, 현금 동원이 가능한 부자들에게 오히려 청약기회가 넓어지고 있다는 지적도 나온다.

한 대형 건설사 관계자는 "정부가 9억원 초과 주택은 서민주택이라고 볼 수 없으며, 무엇보다 강남 청약과열을 막기 위해 9억원 초과에 대한 중도금 대출 규제를 강화했는데 최근 강북도 분양가 9억원 초과 아파트가 늘면서 강북의 아파트도 분양받기가 쉽지 않은 상황이 됐다"고 말했다.

정부는 대출 규제나 중도금 대출 허용 기준을 풀어줄 계획은 없다는 입장이다.

대출 건전성과 집값 안정 등 정책 목표가 현재로선 더 중요하다는 의미로 해석된다.

한 부동산 전문가는 "청약과열에 따른 부작용을 고려할 때 대출 허용만이 능사는 아니다. 건설사들과 재건축·재개발 조합들이 분양가를 낮추는 노력을 해야 할 것"이라고 말했다.

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