[머니투데이 유엄식 기자] [지난해 집값 급등으로 신축 단지 분양가 행진, 여윳돈 없는 실수요층 구축 단지 눈길]

지난 22일 개장한 홍제역해링턴플레이스 모델하우스 앞에 방문객들이 줄선 모습. /사진=유엄식 기자#노원구에 사는 30대 직장인 김모씨는 최근 홍제역 인근 재개발 아파트 단지 모델하우스를 다녀온 뒤 고민에 빠졌다. 직장이 종로여서 출퇴근 시간을 아낄 수 있다는 생각에 청약을 넣어보려 했지만 예상보다 분양가가 높았기 때문이다. 결국 최근 전셋값이 하락세인 길음동 신축 단지 전세 입주를 알아보기로 했다.

27일 부동산 업계에 따르면 올해 서울 아파트 분양가격이 대폭 오르면서 여윳돈이 부족한 실수요자들이 청약 신청을 미루는 사례가 늘고 있다.

지난 22일 견본주택을 선보인 홍제3구역 재개발 단지 ‘홍제역해링턴플레이스’는 3.3㎡당 평균 분양가가 2469만원이다. 전용 84㎡ 분양가는 7억8200만~8억9128만원으로 중도금 대출 규제 대상이 아니지만 실수요자들은 자금을 마련하기 어렵다는 의견이 많다.

이 단지는 84㎡ 고층부 당첨시 계약금으로 분양가의 20%인 1억7800만원을 내야한다. 연소득 7000만원 이하 신혼부부가 아니면 중도금 대출 최대 한도(분양가 40%) 고려시 잔금 납부 전까지 최소 3억5600만원이 필요하다.

대출 규제가 없고 분양가의 10%만 계약금을 내면 됐던 2~3년 전과 비교하면 필요한 자금이 대폭 늘어난 것이다. 일례로 지난해 12월 입주한 인근 역세권 단지 ‘홍제센트럴아이파크’는 2016년 3.3㎡당 1600만원에 분양했다. 전용 84㎡ 기준 계약금 10%(5700만~6000만원)만 있으면 청약 신청을 할 수 있었고 입주전 분양권 전매도 가능했다. 

당첨시 시세차익 기대도 확연히 꺾였다. 부동산 규제 여파로 서울 아파트값이 지난해 8~9월 고점을 찍고 하락압력이 커진 상황이어서 주변 시세와 비슷한 분양가로는 수요자들의 관심을 끌기에 부족하다는 것이다. 2017년 10월 분양한 ‘녹번역 e편한세상 캐슬’(3.3㎡당 1699만원)과 지난해 11월 분양한 ‘힐스테이트 녹번역’(3.3㎡당 1995만원)은 당시 주변 시세보다 분양가가 1~2억원 낮아 수요자들이 대거 몰렸다.

이런 이유로 올해 서울에서 분양한 단지의 청약 성적표는 지난해와 사뭇 다른 분위기다. 지난달 광진구에서 분양한 'e편한세상 광진 그랜드파크'는 3.3㎡당 분양가 3370만원이었는데 일부 대형 평형은 청약 미달됐고, 3.3㎡당 2600만원에 분양한 동대문구 용두5구역 재개발 단지 'e편한세상 청계 센트럴포레'도 정당 계약 후 잔여 세대 추가 모집을 진행했다.

업계 일각에선 이런 현상이 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 규제 기준인 ‘110% 룰’을 일률 적용한 결과란 분석이 나온다. HUG는 서울 등 고분양가 관리지역에서 1년 이내 인근 신규 사업장 평균 분양가 110%를 넘지 않고, 주변에 신규 분양이 없으면 기존 주택 시세의 110% 이하를 적용한다.

이 가이드라인이 그동안 분양가를 낮추는데 기여했지만 지난해 집값 상승률이 워낙 높았기 때문에 올해 들어선 오히려 고분양가를 부추긴다는 지적도 있다. 일례로 지난해 분양 예정이었던 청량리 재개발 단지는 올해로 분양 일정이 밀리면서 예상 분양가가 3.3㎡당 2000만원 초반대에서 2500만원 이상으로 뛸 전망이다.

상황이 이렇다보니 최근 인터넷 부동산카페에선 거주 여건이 좋고 용적률이 낮아 개발 가치도 있는 시내 구축 단지를 찾는 수요자들을 어렵지 않게 찾을 수 있다.

전문가들은 앞으로 서울에서도 입지와 분양가에 따라 청약 인기, 비인기 단지가 확연히 갈릴 것으로 예상한다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “시세와 분양가 갭이 줄어들면서 더 이상 로또 분양을 기대하기 어려웠기 때문에 특별한 메리트가 없는 지역은 예전처럼 청약 경쟁률이 높지 않을 것”이라고 말했다.