핀셋 든 김현미, 집값 끌어내릴 수 있을까

강남구·마용성 분양가 상한제 대상 지역 가능성 커
"분양가 내려가면 신축도 하락" 정부 논리에 시장에선 "공급 위축" 우려
일부 조합들 "사업 멈춰야 하는 것 아니냐" 목소리도

김현미 국토교통부 장관(사진=박종민 기자/자료사진)

가장 강력한 부동산 규제로 꼽히는 민간택지 분양가 상한제가 일주일 뒤인 오는 29일 전격 시행될 예정인 가운데 예고된 '펀치'가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 지 관심이 모아지고 있다.

주택법 시행령 개정안이 관보에 게재되면 투기과열지구로 지정된 서울 25개구와 과천, 광명, 세종시 등 전국 31곳이 분양가상한제 적용 가능 지역에 오른다.

정부는 투기과열지역 모두 적용하는 대신 동(洞) 단위로 지역을 선별해 적용한다는 방침이다.

집값 상승을 선도하는 서울 강남 4구와 마포구·용산구·성동구 등 이른바 '마용성'이 대상 지역 리스트에 오르내리고 있다.

국토교통부는 주거정책심의위원회를 열어 분양가상한제 적용을 받는 대상 지역을 골라 다음달 초 발표할 예정이다.

재건축·재개발 조합원 등 시장의 극심한 반발에도 정부가 분양가 상한제를 강행하는 이유는 구축은 물론 신축의 집값 상승을 잡을 수 있다는 판단 때문이다.

아파트 분양가가 내려가면 인근 집값의 거품이 꺼지면서 주택시장이 안정될 거라는 게 정부의 논리다.

정부는 그 근거로 과거 상한제를 시행했던 2007~2014년 당시 집값을 예로 들고 있다.

분양가 상한제가 폐지된 2014년 이후 서울의 경우 99㎡ 기준 1억 9000만원이 올랐다는 점을 강조하고 있다.

국토교통부와 국토연구원은 자유한국당 김상훈 의원에게 제출한 '분양가 상한제 도입 전망 자료'를 통해 민간택지 분양가 상한제를 확대 적용할 경우 향후 4년 동안 서울 주택 매매가격이 11.0%포인트 하락할 거라고 예상했다.

◇ 분상제에 재초환까지…사업 꺼리는 재건축 단지들

그러나 분양가 상한제 시행이 코앞으로 다가온 지금, 일부에서는 정부의 논리와 반대되는 목소리도 나오는 상황이다.

분양가 상한제 시행으로 인한 수익 감소를 이유로 재건축 조합들과 건설사가 사업을 유예하게 되면 공급이 줄어들거라는 우려도 제기된다.

임병철 부동산114 수석연구원은 "분양가 상한제는 실수요자들에게는 가격보다는 공급 이슈였다"며 "지금 당장 시행되는 게 아니다보니 영향력이 크지는 않겠지만 내년 4월부터는 공급 위축 우려가 이슈가 될 것"이라고 지적했다.

또 "가격면에서도 조합원 물량을 제외하면 분양 물량이 실제로 많은 게 아니"라며 "집값 상승세를 꺾을 만큼 큰 변수라고 보기는 어렵다"고 말했다.

분상제를 통한 신축 물량이 쌓여 실소유자들이 쉽게 구매를 할 수 있을 경우 가격이 떨어지지만 분양 물량이 많지 않은 상황에서는 경쟁이 더 치열해 질 수 밖에 없다는 말이다.

실제로 일부 재건축 조합들 사이에서는 '악재'를 피해 재건축 사업을 중단해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

분양가 상한제 소급적용 반대 집회를 이끌었던 김구철 미래도시시민연대 조합경영지원단장은 "압구정동과 목동 등 일부 재건축 조합들 사이에서는 분상제와 초과이익환수제까지 시행되면 조합원 부담이 너무 커진다며 돈 쓰지 말고 문 닫자는 말도 흘러나온다"고 전했다.

강남의 한 재건축단지 조합 관계자는 "우리 단지는 사업 초기 단계이다 보니 분양가 상한제를 피해갈 수 없는 상황"이라며 "일부 조합원들은 분상제나 재건축초과이익환수제 부담이 크다면서 사업을 미뤄야하는 것 아니냐고도 한다"고 귀띔했다.

건설사 관계자는 "상한제가 시행돼도 건설사들은 도급을 주기 때문에 건설사의 이익은 정해져 있지만, 조합은 조합원들 부담이 늘어나니까 아무래도 사업을 망설이게 되는 부분이 있다"며 "그런 부분에서 공급이 지연되지 않을까 우려가 있다"고 전했다.

이와 함께 상한제 지역에서 제외되는 지역의 집값과 재개발 지분 가격이 반대로 급등하는 역전현상 가능성도 제기되고 있다.

부동산 업계 관계자는 "집값이 상대적으로 싼 곳의 분양가가 비싼 곳보다 높아지는 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 

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