내용증명·공시송달 등 미리 임대차계약 해지 통보
당장 이사부터 해야한다면 '임차권등기명령' 신청
소송 비용·시간 부담스러운 경우 '지급명령' 고려

서울 시내 아파트 단지 ＜사진=연합뉴스＞

"곧 전세계약이 만료되는데 집주인이 연락이 안 되네요. 보증금을 받아야 이사를 갈 수 있는데 어떻게 하는게 좋을까요."

1일 부동산 전문 법무법인 등에 따르면 올들어 갭투자가 기승을 부렸던 수도권 외곽 지역에서 전세보증금반환청구소송 문의가 늘어나고 있다. 집값 하락 경고음이 점차 커지는 가운데 '깡통전세' 대란으로 인한 보증금 '먹튀' 우려도 커지고 있다.

보증금을 제때 돌려받고 피해를 최소화하기 위해서는 어떻게 해야할까. 집주인이 보증금 반환 관련 문의를 지속적으로 회피하고, 연락조차 거부한다면 법률적 방법으로 임대차계약 해지 통보를 해야 한다고 전문가들은 조언한다.

엄정숙 부동산 전문변호사는 "전세보증금반환소송을 염두에 두고 법률적 연락 방법을 시도하고 기록을 남겨두는 것이 중요하다"고 말했다. 해지 통보 방법으로는 ▲내용증명 ▲의사표시 공시송달 ▲직접 찾아가기 ▲문자메시지 ▲카카오톡 ▲이메일 등이 있다.

임대차계약 해지를 위해서는 전세계약만료 2개월 전까지 집주인에게 해지통보 내용이 도달되는 게 관건이다. 발송한 내용증명이 반송되면 반송봉투와 신분증을 가지고 주민센터로 가서 집주인의 초본을 발급받을 수 있다. 초본 상의 주소로 내용증명을 다시 보내면 된다. 내용증명이 계속 반송되면 의사표시 공시송달을 법원에 신청하면 된다.

직접 찾아가서 구두로 '임대차계약을 해지한다'고 말하며 녹취하는 방법도 있다. 이외에 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등으로 해지통보 하고 상대방이 확인했는지 체크하면 된다.

다양한 해지통보 방법으로 전세금을 돌려달라는 의사를 전했는데도 돈을 주지 않는다면 전세금 반환소송으로 대응할 수 있다. 이 때 6가지 해지통보는 소송에서 중요한 증거자료로 활용된다.

엄 변호사는 "소송에서 입증하기 좋은 방법을 먼저 선택하는 게 안전하다"며 "내용증명-의사표시 공시송달-구두녹취-전자메시지 순으로 연락하는 게 좋다"고 조언했다.

세입자가 이사부터 해야 한다면 '임차권등기명령' 신청을 하는 것이 좋다. 임차권등기명령은 이사 후에도 세입자의 지위가 그대로 유지되기 때문. 만약 다른 채권자들이 집주인의 부동산을 경매로 넘길 경우라도 선 순위자로 인정받아 낙찰대금에서 전세금을 돌려받을 수 있다.

◆소송이 부담스러운 경우 '지급명령' 검토= 소송의 경우 비용과 시간이 많이 들어 세입자에게 적잖은 부담이다. 이러한 현실을 악용하는 임대인도 적지 않다. 이런 경우 '지급명령제도'를 이용할 수 있다.

지급명령이란 세입자의 신청만으로도 결정문이 나오는 특별소송 절차다. 독촉절차라고도 한다. 법원에 내야하는 인지세, 송달료는 소송에 비해 10분의1 밖에 들지 않는다. 민사소송법 제462조는 '법원은 채권자(세입자)의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다'고 규정하고 있다.

다만 지급명령 결정을 받을 수 있는 요건이 까다롭다. 반드시 집주인이 법원이 보낸 우편물을 받아야 하고, 2주안에 이의를 제기하지 않아야 한다. 만약 집주인이 법원이 보낸 지급명령 우편물을 받지 않으면 결정문은 나오지 않는다. 우편물을 받은 집주인이 내용을 확인하고 법원에 이의를 제기해도 마찬가지다. 이 경우는 10분의 1이었던 비용이 원래 소송비용으로 높아진다.

엄 변호사는 "실무에서는 전세금을 받지 못했을 때 소송에 앞서 협의를 시도한다"며 "변호사 이름으로 전세금 반환 내용증명을 발송하면 집주인이 심리적인 압박을 받기 때문에 전세금을 바로 돌려주는 경우도 있다"고 말했다. 

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