내년 서울 아파트 시장에 ‘입주 절벽’이 생긴다. 새 아파트 입주 물량으로 공급난 해갈을 해 온 전세시장엔 악재다.

16일 부동산 정보회사 부동산R114에 따르면 내년과 2023년 입주하는 서울 새 아파트는 각각 2만520가구, 2만2185가구다. 부동산 빅데이터 회사 부동산 지인이 추산한 입주 물량도 각각 2만4101가구, 2만5767가구로 크게 다르지 않다. 올해 서울 아파트 입주 물량(4만8240가구)과 비교하면 반 토막 나는 셈이다.
 

남산에서 바라본 서울 아파트 전경. (사진=연합뉴스)

이번 입주 절벽은 공급 규제 정책에 따른 후폭풍이다. 통상 아파트는 건설 인·허가를 받고 입주를 시작하기까지 3~4년가량이 걸린다. 2016~2017년 서울에선 아파트 10만210가구가 인·허가를 받은 반면 2018~2019년엔 그 수가 6만9068가구로 줄었다. 문재인 정부는 2018년 재건축 초과이익 환수제를 부활시키고 재건축 안전진단 기준을 강화하는 등 공급 규제를 본격화했다.

입주 물량 급감은 시장을 경색시킬 수밖에 없다. 통상 새 아파트가 입주를 시작하면 대규모 물량이 한꺼번에 시장에 풀리면서 매매·전세 시세가 하향 안정됐기 때문이다. 입주 물량이 줄면 이런 완충 장치가 사라진다. 노형욱 국토교통부 장관이 지난달 기자간담회에서 “5~10년 후를 전망해보면 총량은 부족하지 않다”면서도 “시차 요인과 과거 공급 축소로 인해 올해와 내년 스트레스 구간이 발생하는 게 문제”라고 걱정을 털어놓은 것도 이런 배경에서다.

입주 절벽 충격은 전세 시장에서 더 클 것으로 전망된다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “주택 분양권이 실물이 될 때 가장 영향을 많이 받는 부분이 전·월세 시장”이라며 “최근에 입주 총량이 줄어든 데다 세제 등으로 실거주를 유도하면서 새 아파트 중에 전·월세로 나올 물량이 더 줄었다”고 말했다. 전세난이 극심했던 올해만 해도 대단지 입주가 시작된 서울 강동구나 경기 성남시 등에선 국지적인 전셋값 하락이 나타났지만 내년엔 이런 효과를 바라기 어렵다는 뜻이다.

여기에 임대차 2법(2+2년 계약 갱신 청구권·5% 전월세 상한제) 시행 2년이 되는 내년엔 갱신 계약까지 만료된 전·월세 물건이 시장에 나온다. 2년 전 이들 물건은 임대차 2법 때문에 기존 세입자에게 5% 이내에서 전·월세를 인상할 수밖에 없었지만 내년엔 이런 족쇄가 사라진다. 시세에 맞춰 자유롭게 전셋값을 정할 수 있다는 뜻이다. 이런 요인이 맞물리면 내년 봄 이사철부터 전셋값이 꿈틀댈 수 있다는 게 전문가들 우려다. 전세난이 악화되면 매매시장까지 자극할 가능성이 크다.

일각에선 대출 규제를 내년 전·월세 시장을 움직일 또 다른 변수로 꼽는다. 금융위원회 등은 고가 전세에 대해 전세자금 대출 보증을 제한하는 방안을 검토 중이다. 이런 구상이 실현되면 고가 전세 수요를 억제하고 나아가 전셋값 상승에 제동을 걸 수 있다. 다만 윤 연구원은 “지금 논의되는 규제가 전세 시장 대부분을 차지하는 서민 수요에 영향을 미친다고 보기 어렵다”며 “규제 대상이 된다고 해도 전세를 반전세(보증금이 1년 치 임대료보다 많은 월세)으로 돌려 규제를 회피할 것”이라고 했다. 

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