尹, 주택대출 완화 카드 만지작…실수요자 숨통 틔인다

 윤석열 대통령 당선인이 실수요자의 주택문제 해결을 위해 대출규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다. 각계 각층의 부동산 전문가들과 머리를 맞대 대선 과정에서부터 주장했던 주택담보대출비율(LTV)뿐 아니라 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 약화시켜 현금 부자가 아닌 청년층과 신혼부부 실수요자들의 주거 안정을 꾀하겠다는 취지에서다.

24일 정치권에 따르면 대통령직 인수위원회는 전날 실무·외부 전문가 중심의 부동산 태스크포스(TF)를 구성했다고 발표했다. 신용현 인수위 대변인은 "새 정부의 핵심과제인 부동산 관련 공약을 원활하게 추진하기 위해 여러 과제 간 조율과 원활한 이행계획이 필요하다"며 "TF는 보유·양도세 등 세제, LTV 등 금융, 공급 주거복지 등을 조율하게 된다"고 말했다.

인수위가 부동산TF를 꾸린 이유는 부동산 정상화에 대한 국민적 기대감이 크기 때문이다. 윤 당선인은 대선 과정에서 문재인 정권의 잘못된 부동산 정책을 비판하며 정상화를 약속했다. 이미 인수위 내에 포진한 김성보 서울시주택정책실장, 백원국 국토부 국토정책관, 심교언 건국대 부동산학과 교수 등 전문가와 함께 전문적인 팀을 꾸려 부동산 해결책을 찾겠단 윤 당선인의 의지가 반영된 결정으로 풀이된다.

부동산TF가 논의할 사항은 다양하지만 가장 빠르게 개선될 수 있는 부분은 '대출 규제'가 꼽힌다. 대선 당시 윤 당선인은 LTV 규제 개편 등을 핵심 공약으로 내세웠다. 생애최초로 구매하는 주택의 LTV는 80%까지, 이외 주택은 지역과 관계없이 70%에 달하는 LTV를 적용하겠단 내용이다. LTV는 주택가격 대비 대출 가능 비율을 뜻한다.

현 정부는 집값을 잡기 위해 투기지역과 투기과열지구에 위치한 9억원 이하 주택의 LTV를 40%까지 줄였다. 집값의 40%인 3억6000만원만 대출해준다는 의미다. 가격이 9억~15억원인 주택은 9억원 이하 가격엔 40%, 9억원 초과 가격은 20%, 15억원 초과 주택은 0%의 LTV가 적용된다. LTV를 70%까지 풀어 대출가능 금액을 늘리면 그만큼 집을 구매할 수 있는 가능성도 높아지게 되는 셈이다.

윤 당선인과 부동산TF 모두 LTV 완화를 공언한 만큼 해당 규제 완화는 어렵지 않을 것으로 전망된다. 문제는 DSR이다. 금융당국은 지난 1월부터 가계대출 합계가 2억원을 초과하는 차주의 DSR을 40%로 규제하고 있다. 돈을 빌릴 때 DSR이 이미 40%를 넘었거나, 해당 대출로 DSR이 40%를 초과하게 되면 대출을 받을 수 없단 뜻이다. 금융당국은 올해 7월부터는 가계대출 합계가 1억원을 초과 사람에게도 DSR을 40%까지 줄여 적용할 예정이다.

DSR은 연소득에서 대출 상환 금액이 차지하는 비중이다. DSR이 40%로 적용된단 건 빚이 많은 사람은 집값의 40%만 대출을 내준다는 의미다. 또 DSR 규제는 연 소득에 따라 대출금액이 결정되기 때문에 고소득자에게 유리하기 때문이다. 이에 LTV를 완화해도 DSR 규제 조정 없이는 저소득층의 내 집 마련이 어렵다는 지적을 나온다. DSR이 완화돼야 실수요자들의 실제 주택구매에 숨통이 틔게 되는 것이다.

인수위도 이 같은 상황을 인지하고 DSR 규제를 5억원 수준까지 조정하는 안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 윤 당선인이 공언한 실수요자의 주택문제 해결을 위해선 DSR 규제 완화가 필수적이기 때문이다. 또 인수위는 DSR 기준 상향과 함께 청년층 등에 한정해 주택담보대출 상환 기한을 최대 40년까지 늘리는 방안도 논의하고 있다.

자세한 대출 규제 완화 방안의 윤곽은 오는 25일 금융위원회의 인수위 업무보고 이후가 될 것으로 보인다. 금융권은 이미 가계대출을 완화와 예대마진을 옥죄는 쪽으로 가닥을 잡은 만큼 금융위도 비슷한 내용을 인수위에 보고할 것으로 전망된다. 이미 금융감독원은 윤 당선인 공약인 LTV 상향 실효성 분석을 위해 DSR를 조정했을 때 예상되는 영향 분석 시뮬레이션을 진행하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "DSR 규제가 올해 7월부터 강화되는 만큼 완화를 약속한 LTV와 DSR을 풀지 않으면 정책 효과가 반감될 수도 있다"며 "청년층과 같은 소득이 낮은 실수요자들이 정책 효과를 누릴 수 없게 될 수 있는 만큼 DSR도 일부 완화하는 방향으로 가야 한다"고 말했다.