그린벨트 대신 용적률 높이면 공공재개발 사업성 확보

서울시가 '개발제한구역(그린벨트) 해제'를 두고 정부와 대립하고 있다.

17일 관련 업계와 정부는 지난 7·10보완대책을 통해 발표한 서울의 주택공급방안은 도심 고밀 개발, 3기 신도시 용적률 상향, 도시 주변 유휴부지 등 신규택지 추가 발굴, 공공재개발·재건축, 도심 내 공실 상가·오피스 활용 등이라고 밝혔다.

현 상황에서 용적률 상향 카드가 그린벨트 해제의 유력한 대안으로 거론되는 이유는 최근 당정 협의를 전후로 서울시가 완강하게 반대 입장을 고수하고 있기 때문인데 그린벨트 해제는 난개발을 야기할 수도 있다는 우려도 작용하고 있다.

그동안 공급 확대를 이유로 그린벨트를 풀었던 결과 집값 안정에 별 도움이 안되고 오히려 도심만 확장시키고 투기만 조장했다는 것도 반대 이유로 거론되고 있따.

남은 대책 중 공급속도와 규모 모두 만족시킬 수 있는 대안으론 도심 고밀 개발과 결합한 용적률 상향 카드가 손꼽힌다. 용적률 상향 카드가 '그린벨트 해제'의 대안으로 유력한 이유는 기존 부지와 건물을 활용해 충분한 공급효과를 만들어낼 수 있기 때문이다.

용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다. 이를테면 1000㎡의 부지에 용적률이 200%라면 2000㎡의 연면적 활용이 가능하다. 단순계산으로 100㎡ 연면적을 가진 20가구를 지을 수 있다. 

도심 속 1종 일반주거지역의 최대 용적률은 200%, 2종 일반주거지역은 250%, 3종 일반주거지역은 300% 등이다. 서울시를 비롯한 각 지자체는 고밀 개발을 막기 위해 조례와 시행령을 통해 최대 용적률을 더 낮게 설정한다. 

정부가 구상하는 고밀 개발은 서울시 조례상의 최대 용적률을 국토계획법상 상한선에 근접하게 올리는 방법이다. 용적률 200%의 50%만 올려도 25%의 주택을 더 지을 수 있다는 계산이 나온다. 활용할 수 있는 용적률이 낮아 재개발이 무산된 서울도심 지구를 공공재개발 지역으로 재설정하고, 일반 재건축보다 용적률 규제를 크게 완화한다면 주택공급 속도 자체가 빨라질 수 있다.

이때 상향된 용적률은 공공이 환수, 주변 시세의 절반 이하 가격의 영구임대주택 등으로 활용할 경우 전세시장 안정은 물론 인위적인 집값 인상도 억제할 수 있는 장치가 될 것이라고 전문가들은 밝혔다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 7·10대책에서 4기신도시 추가 조성보다는 대기수요가 집중된 서울 도심의 직접공급이란 정공법을 선택한 것은 긍정적"이라며 "특히 그린벨트 해제를 제외하면 정비사업의 용적률 상향을 통한 공급확대에 국공유지의 복합개발을 녹여 공급효율화를 꾀할 것으로 보인다"고 분석했다.

 

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