"이사갈때 전세금 못받을까봐 불안해요"

[편집자주] 머니가족은 50대의 나머니 씨 가족이 일상생활에서 좌충우돌 겪을 수 있는 경제이야기를 알기 쉽게 전하기 위해 탄생한 캐릭터입니다. 머니가족은 50대 가장 나머니씨(55세)와 알뜰주부 대표격인 아내 오알뜰 씨(52세), 30대 직장인 장녀 나신상 씨(30세), 취업준비생인 아들 나정보 씨(27세)입니다. 그리고 나씨의 어머니 엄청나 씨(78세)와 미혼인 막내 동생 나신용 씨(41세)도 함께 삽니다. 머니가족은 급변하는 금융시장에서 누구나 겪을 수 있는 에피소드를 중심으로 올바른 상식을 전해주는 것은 물론 재테크방법, 주의사항 등 재미있는 금융생활을 여러분과 함께 할 것입니다.

[[머니가족]전세자금대출 상환보증 뿐 아니라 '전세자금 반환보증'도 함께 가입해야]

#나신상씨는 신혼집 전세 만기일을 앞두고 있다. 아이가 태어날 것을 대비해 하나하나 꼼꼼하게 따져 이사갈 집을 알아보다가 마침 조건에 딱 맞는 집을 발견하고 그 자리에서 당장 계약서에 사인을 했다. 문제는 현재 살고있는 집의 임대인이었다. 당장 현금이 부족하다며 보증금 2억원을 돌려줄 수 없다는 것이다. 깊은 고민에 빠진 나신상씨는 전세자금대출을 받으면서 은행에서 어떤 보증에 가입했던 사실이 기억났다. 하지만 이 보증서는 은행 대출금 1억5000만원에 대한 상환 보증이었다. 나머지 5000만원을 회수하려면 집주인을 상대로 전세금반환소송을 하는 수밖에 없는데 무엇보다 시간이 부족했다.

기본적으로 은행에서 전세자금대출을 받는 세입자는 대출과 동시에 보증기관의 보증에 따른 보증료를 낸다. 보증은 전세대출금 상환보증과 전세보증금 반환보증으로 나뉘는데 대부분의 사람들이 가입하는 보증은 '상환보증'이다. 하지만 나신상씨처럼 전세자금대출을 받으면서 가입한 '상환 보증'만으로는 유사시 즉각적인 보증금 회수가 어려울 수 있다.

◇상환 보증 뿐만 아니라 반환 보증까지 들어야 진짜 = 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우는 주변에서 빈번히 발생하고 있다. 그런 만큼 목적에 맞는 보증을 선택하는 게 꼭 필요하다.

'전세대출금 상환보증'은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환하는 제도다. 물론 이후에도 세입자는 보증기관에 대출 금액을 상환해야 할 의무가 있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 할 수 있다. 상환보증은 은행에서 대출금을 받을 때 꼭 가입한다.

반면 '전세보증금 반환보증'은 전세 계약이 종료됐는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나, 반환하지 않는 경우 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환하는 제도다. 세입자는 보증기관을 통해 전세 보증금을 받아 이사를 가면 되고, 이후 채권 보전 절차는 보증기관에서 전담한다.

전세보증금 반환보증을 가입한 세입자라면 전세계약이 종료된 후 1개월 내 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했을 경우 보증기관에 이행청구를 할 수 있다.

이행청구는 임차주택 소재지 내 관할 법원에 임차권등기명령을 하면 된다. 임차권등기명령이란 임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권은 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도다.

보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세 보증금 전액을 반환한다. 이때 세입자는 집을 완전히 비워줘야 보증금을 수령할 수 있다.

◇안심 전세대출 상품 이용, 신청은 HUG에서 = 은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 주택금융공사(HF) 주택도시보증공사(HUG) 서울보증보험(SGI) 등 3개의 보증기관에서 보증하는데 모두 상환보증이다. 만약 전세보증금을 확실하게 돌려받고 싶다면 HUG의 안심전세대출 상품을 이용하면 된다. 

HUG의 안심전세대출은 전세보증금 반환보증과 전세자금대출 특약보증이 결합된 상품이다. 전세자금을 지원하고 전세보증금 반환보증을 통해 전세계약이 만료됐을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 한다.

해당 상품은 은행에서 대출 신청 시 신청하면 된다. 다만 전세보증금 요건이나 은행 대출한도, 주택 요건 등이 다른 만큼 요건 충족 여부를 먼저 확인하는 것도 중요하다.

안심대출의 경우 반환보증료가 추가 부과되지만 상환보증료율이 비교적 낮게 책정된다. 특히 대출자가 사회적 배려계층(연소득 6000만원 이하 신혼부부, 다자녀·한부모 가구 등)에 해당될 경우 보증료의 40%를 할인받을 수 있다.

대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않았거나, 대출을 받지 않은 세입자라도 HUG나 SGI에서 반환보증만 가입할 수 있다. 보증금 요건이나 보증 요율 등이 다른만큼 본인에게 맞는 상품을 가입하면 된다.

HUG의 반환보증 상품도 사회적 배려계층 할인이 적용되고 SGI 전세금 보장 신용보험도 LTV(주택담보대출비율), 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있는 만큼 추가 확인이 필요하다.

◇안심대출 신청 시 집주인에게 충분히 설명하세요 = 반환 보증이 있는 전세자금 안심대출을 신청할 때에는 임대인에게 '채권 양도'에 관해 충분히 설명해야 한다.

가입할 때 은행은 채권양도 사전 동의를 위해 집주인에게 연락을 취하기 때문이다. 이 때 집주인이 '채권 양도'라는 단어를 근저당설정처럼 소유권에 불이익되는 것으로 오해하고, 이를 거부할 수도 있는데 이 경우에는 가입이 어렵다.

이는 전세보증금 반환채권에 대한 우선권 확보를 위해 세입자와 맺는 계약으로 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없다. 집주인은 전세계약 종료 시 세입자가 아닌 은행에 전세보증금을 반환하기만 하면, 채권양도계약이 자동 소멸된다.

ㅡㅡ지우지 말아 주세요 ㅡㅡ

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