재건축도 종부세 쇼크…반포주공1단지 ‘1+1분양’ 절반 철회

국세청이 22일 발송한 올해 종합부동산세 고지서의 후폭풍이 거세다. 전년 대비 3배가량 폭증한 과세액에 놀란 집주인이 많고 주택을 보유한 법인들도 급증한 세 부담에 혼란에 빠졌다. 서울 재건축 시장의 경우 다주택자 세 부담에 재건축 이후 작은 집 두 채를 주는 이른바 ‘1+1 분양’을 철회하는 움직임이 구체화하고 있다. 재건축 이후에도 서울 도심의 주택량이 많이 늘어나지 않을 수 있다는 우려가 나온다.

23일 부동산 업계에 따르면 강남의 대규모 재건축 추진단지인 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구가 최근 조합원 주택 배정 수요 재조사에 나선 결과, 기존에 1+1 분양을 신청했던 조합원의 절반이 철회 의사를 밝혔다.

당초 조합원 2300여명의 55%가 1+1 분양을 신청했는데 이번 조사 결과 이 비율이 28%로 줄어들었다. 조합은 곧 주민설명회를 열어 설계변경 관련 의사결정에 나설 예정이다. 조합의 한 관계자는 “아직 이주 중이고 내년 말이나 내후년 초쯤 착공예정이라 설계변경은 그 안에 마무리할 예정”이라고 말했다. 이에 따라 5388가구 규모로 재건축될 이 아파트의 가구 수는 더 줄어들 전망이다.

1+1 분양은 중대형 아파트 1채를 보유한 소유주가 재건축 시 중소형 아파트 2채를 받을 수 있게 한 제도다. 2013년 재건축 활성화를 위해 도입됐다. 주택 중 1채는 전용면적 60㎡ 이하여야 하고, 투기 방지를 위해 3년간 전매할 수 없다. 정부는 소형 주택을 늘릴 수 있고, 조합원들은 실거주 외에 임대소득을 올릴 수 있어 큰 관심을 끌었다. 

종부세 납부 대상 현황. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

하지만 정부가 올해부터 다주택자 대상 종부세 최고세율을 6%로 두배 가까이 올렸기 때문에 1+1 분양을 선택한 소유주들은 꼼짝없이 보유세 폭탄을 맞게 됐다. 3년간 매매나 증여도 할 수 없는 탓이다. 실제로 서초구 디에이치 라클라스(삼호가든3차 재건축)의 전용 130㎡를 한 채 보유한 경우 보유세는 2663만원이지만, 1+1 분양을 받은 경우 종부세 7500만원을 포함해 보유세가 8600여만원인 것으로 나타났다.

이에 따라 1+1 분양을 포기하는 재건축 단지가 속출하고 있다. 서초구 반포동 ‘신반포21차’ 재건축 조합은 조합원의 1+1 분양 철회 의사에 단지 규모를 275가구에서 251가구로 줄이는 내용의 사업시행계획 변경안을 최근 확정해 주민 공람에 들어갔다. 강동구 둔촌주공아파트도 1+1분양을 신청한 조합원들이 조합 측에 변경을 요구하며 갈등을 빚고 있다.
 

올해분의 종부세 고지서를 받아든 법인도 대혼란에 빠졌다. 정부는 지난해 6·17대책을 통해 법인을 통한 부동산 투기를 막겠다며 규제를 대폭 강화했다.

주택 사업을 하는 홍 모(60) 씨는 “미분양 주택 45가구를 법인 명의로 보유하고 있는데 올해 한 채당 1300만원씩, 종부세가 5억8500만원이 나와 경악스럽다”고 말했다. 홍 씨는 2009년 한국토지주택공사(LH)로부터 파주 교하신도시 내 택지를 분양받아 2015년 타운하우스 59가구를 지었다. 당시 경기를 고려해 2년 임대 후 분양을 선택했고, 현재 법인 명의로 45가구를 보유하고 있다가 종부세 폭탄을 맞았다.
 

종합부동산세 세율 인상. 그래픽=김경진 기자 capkim@joongang.co.kr

정부가 올해부터 법인당 6억원이던 종부세 공제금액을 없애고, 법인 보유주택에는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%씩 일괄 적용하기로 했다. 홍 씨는 “최근 법인 명의로 아파트를 사들이는 투기현상을 잡겠다고 모든 법인 소유 주택은 투기로 몰아 징벌적 과세를 하는 통에 선량한 피해자가 너무 많이 생기고 있다”며 “법인 입장에서 세금 내다 결국 파산해야 한다”고 덧붙였다. 국세청에 따르면 법인이 내는 종부세는 지난해 6000억원에서 올해 2조3000억원으로 283% 폭증했다.

조세 저항 움직임도 나타나고 있다. ‘종부세위헌청구시민연대’는 종부세 위헌 소송에 참여하는 소송인단을 모집하고 있다. 대전지방국세청장을 지낸 이재만 대표는 “이제 모집을 시작했는데 가접수한 사람만 2000명이 넘는다”며 “이중과세, 다주택자에게만 10배 수준의 세금을 부과하는 차별 과세, 사유재산제도 훼손 등 위헌이 아닌 것이 없을 정도”라고 지적했다. 그는 또 “부부가 집을 강남에 집을 한 채씩 갖고 있으면 보유세가 수천만 원인데, 이혼하면 수백만 원으로 줄어들어 '위장 이혼'을 고려하는 경우도 나오고 있다"며 "나라가 세금으로 이혼을 장려하는 꼴”이라고 덧붙였다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “집값 대비 보유세를 따져 실효세율이 낮다고도 하지만 실현되지 않은 소득이다 보니 결국 월 소득으로 보유세를 내야 하는데 담세력이 얼마나 될지 의문”이라며 “은퇴가구일수록 부담이 크고 결국 조세 저항으로 이어질 것”이라고 말했다. 

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